Grundsteuer · Stand: Juli 2026
Grundsteuer-Hebesätze 2026: Tabelle, Berechnung & Modelle
Die Grundsteuer 2026 berechnet sich in den meisten Bundesländern als Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Ein Einfamilienhaus kostet in den 100 größten Städten durchschnittlich rund 545 € Grundsteuer pro Jahr — die Spanne reicht von 258 € (Zwickau) bis 1.377 € (Tübingen). Die Hebesätze legen die Gemeinden jedes Jahr neu fest.
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?
Seit der Reform zum 1. Januar 2025 gilt im Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für alle übrigen Grundstücke. Dahinter stehen drei Bescheide: Das Finanzamt stellt zuerst den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid fest; die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an und verschickt den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit dem Zahlbetrag.
Beispiel: Grundsteuerwert 300.000 € × 0,31 ‰ = 93 € Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 470 % (Berlin) ergibt das 437,10 € Grundsteuer pro Jahr.
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Welches Modell gilt in welchem Bundesland?
Die Bundesländer nutzen acht unterschiedliche Berechnungsmodelle. Elf Länder folgen dem Bundesmodell (teils mit eigenen Messzahlen), fünf haben komplett eigene Wege gewählt — deshalb sind Hebesätze zwischen Bundesländern nicht direkt vergleichbar.
| Bundesland | Modell | Bemessung |
|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Bundesmodell | Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰ Wohnen / 0,34 ‰ übrige) × Hebesatz |
| Sachsen | Bundesmodell (angepasst) | Höhere Messzahlen: 0,36 ‰ Wohnen / 0,72 ‰ Gewerbe |
| Saarland | Bundesmodell (angepasst) | Eigene, abweichende Steuermesszahlen zugunsten von Wohngrundstücken |
| Bayern | Flächenmodell | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen — der Wert spielt keine Rolle |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche; die Bebauung ist unerheblich |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche plus Zu-/Abschlag nach Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche, korrigiert um einen Lagefaktor aus dem Bodenrichtwert |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche mit Lage-Faktor, ähnlich dem hessischen Modell |
Wie hoch sind die Hebesätze in den größten Städten?
Die Tabelle zeigt den Grundsteuer-B-Hebesatz und die durchschnittliche Jahresgrundsteuer für ein Einfamilienhaus in den 20 größten deutschen Städten (Grundsteuerranking 2025 von Haus & Grund / IW Consult). Achtung: Der Hebesatz allein sagt wenig aus — Stuttgart hat mit 160 % einen der niedrigsten Hebesätze, aber fast die höchste Grundsteuer, weil Baden-Württemberg ein anderes Modell nutzt.
| Stadt | Hebesatz B | Einfamilienhaus/Jahr Ø |
|---|---|---|
| Berlin | 470 % | 850 € |
| Hamburg | 975 % | 521 € |
| München | 824 % | 531 € |
| Köln | 475 % | 799 € |
| Frankfurt am Main | 854,69 % | 551 € |
| Stuttgart | 160 % | 1.197 € |
| Düsseldorf | 374 % | 627 € |
| Leipzig | 450 % | 436 € |
| Dortmund | 625 % | 505 € |
| Essen | 655 % | 563 € |
| Bremen | 755 % | 640 € |
| Dresden | 400 % | 353 € |
| Hannover | 900 % | 580 € |
| Nürnberg | 780 % | 502 € |
| Duisburg | 886 % | 638 € |
| Bochum | 715 % | 568 € |
| Wuppertal | 947 % | 684 € |
| Bielefeld | 765 % | 585 € |
| Bonn | 657 % | 725 € |
| Münster | 410 % | 391 € |
Hebesätze Stand 2025 (nach der Reform); Gemeinden können den Satz jährlich per Haushaltssatzung anpassen — maßgeblich ist Ihr aktueller Bescheid.
Wo ist die Grundsteuer am günstigsten und am teuersten?
Das Grundsteuerranking 2025 vergleicht ein Muster-Einfamilienhaus in den 100 größten Städten: Am günstigsten ist Zwickau mit 258 € pro Jahr, am teuersten Tübingen mit 1.377 € — gut 434 % mehr. Der Durchschnitt liegt bei 545 € und damit 46 € über dem Vorjahr. In der Hälfte der Bundesländer fiel die Grundsteuer 2025 höher aus als 2024; besonders stark stiegen die Beträge in Baden-Württemberg, während die fünf ostdeutschen Länder am günstigsten abschneiden.
Was ist die Grundsteuer C?
Seit der Reform dürfen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, erhöhten Hebesatz festlegen (Grundsteuer C, § 25 Abs. 5 GrStG). Ziel ist, Spekulation mit Bauland zu verteuern. Hamburg nutzt das am aggressivsten: Dort gilt für baureife Grundstücke ein Hebesatz von 8.000 %.
Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?
Die Grundsteuer ist in vier gleichen Raten fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Kleinbeträge bis 30 € kann die Gemeinde auf ein bis zwei Termine zusammenfassen. Auf Antrag können Sie die gesamte Jahressteuer stattdessen in einem Betrag zum 1. Juli zahlen — der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Ja — aber am richtigen Hebel. Gegen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamts ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich (§ 355 AO); hier werden Wohnfläche, Grundstücksart und Bodenrichtwert festgelegt — die häufigsten Fehlerquellen. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft nur der Widerspruch, und der Hebesatz selbst ist kaum angreifbar. Wichtig seit 2025: Liegt der festgestellte Grundsteuerwert mindestens 40 % über dem tatsächlichen Verkehrswert (z. B. per Gutachten nachgewiesen), muss das Finanzamt den niedrigeren Wert ansetzen (§ 220 Abs. 2 BewG, zurückgehend auf BFH-Beschlüsse vom 27.05.2024).
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wie hoch ist die Grundsteuer 2026 für ein Einfamilienhaus?+–
Im Durchschnitt der 100 größten deutschen Städte rund 545 € pro Jahr (Grundsteuerranking 2025). Die Spanne ist enorm: In Zwickau zahlt ein vergleichbares Einfamilienhaus 258 €, in Tübingen 1.377 € — mehr als das Fünffache.
Warum ist meine Grundsteuer nach der Reform gestiegen?+–
Die Reform sollte nur für die Gemeinde insgesamt aufkommensneutral sein, nicht für den Einzelnen. Innerhalb einer Stadt verschiebt sich die Last — oft von Gewerbe- auf Wohngrundstücke. Zusätzlich haben viele Gemeinden den Hebesatz erhöht: 2025 stieg die Jahresgrundsteuer in den 100 größten Städten im Schnitt um 46 €.
Kann die Gemeinde den Hebesatz jedes Jahr ändern?+–
Ja. Der Hebesatz wird per Haushaltssatzung festgelegt und kann sogar bis zum 30. Juni rückwirkend zum Jahresbeginn erhöht werden (§ 25 Abs. 3 GrStG). Maßgeblich ist immer die aktuelle Satzung Ihrer Gemeinde.
Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?+–
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung) und darf über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter verteilt werden — anders als etwa Verwaltungskosten oder Instandhaltung.
Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?+–
Es fallen Säumniszuschläge von 1 % pro angefangenem Monat an (§ 240 AO), danach drohen Mahnung und Vollstreckung. Die Grundsteuer ruht außerdem als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG) — sie geht beim Verkauf nicht unter.
Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid?+–
Gegen den Hebesatz selbst hilft kein Einspruch — wohl aber gegen Fehler in Grundsteuerwert- oder Messbescheid des Finanzamts: falsche Wohnfläche, falsche Grundstücksart oder ein überhöhter Bodenrichtwert. Liegt der festgestellte Grundsteuerwert mindestens 40 % über dem nachgewiesenen Verkehrswert, muss der niedrigere Wert angesetzt werden (§ 220 Abs. 2 BewG).
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